楼市调控升温

时代周报记者 刘娟 发自北京

局部楼市的亢奋情绪，再度引起了监管层的高度警觉。一张调控大网正自上而下全面且迅速地铺开。

“近一段时间以来，部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头，风险不容忽视。”5月19日，住建部发布长文通知，祭出进一步做好房地产调控工作的六大举措，并重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。

这已是住建部在今年年内第四次对房地产调控表明坚决态度。事实上，住建部相关负责人在此前的全国两会部长通道以及约谈成都、太原等城市时，都已一以贯之地强调了楼市调控的连续、稳定和精准性。

“在刚刚这份调控发文里，住建部还提到了‘政治站位’概念，这也是当前调控的新标准和新要求。”在接受时代周报记者采访时，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，住建部对各地政府喊话，要他们必须从政治意识、大局意识、核心意识和看齐意识这“四个意识”的高度，重视本轮房地产调控，把调控工作落到实位，防范各类不作为和懈怠的做法。

住建部的杀手锏之一就是约谈问责。党的十九大以来，住建部曾在多个会议提出，要研究建立房地产统计和市场监测预警指标体系，加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责。

据时代周报记者多方了解，目前，住建部正在加快建立这一体系，并细化评价单元，对未能实现“稳房价、控租金”等调控目标的责任主体坚决问责。

这就意味着，评价体系中，“房价”将不再是惟一的指标和参数，租房市场、共有产权房的居住满意程度，也可能作为评价地方政府调控成效的指标之一。

125次调控加码

“调控”二字，几乎贯穿了2016年至今内地楼市的全过程。

“今年3月以来，从热点城市开启销售摇号到三四线城市加入限售，国内楼市正进入2016年‘9·30’政策之后的第五轮调控升级期。”中原地产首席分析师张大伟对时代周报记者说，目前，调控城市分布已经出现了明显的变化，从去年集中调控的一二线城市逐渐向三四线转移，过去没有调控的城市比如海南全境，沈阳、长春、唐山等区域也开启了房地产调控升级。

根据中原地产研究中心统计数据显示，今年内，截至目前，全国各地发布的房地产调控政策已经多达125次；为了继续降低投机投资性炒房，全国已经有超过60个城市执行限售政策，其中限售5年成为房价过快上涨城市的标配；上海、南京、长沙、成都、杭州、西安等7个城市发布了房源统一摇号的政策。

楼市升温端倪，正是这一轮楼市调控升级的根源。事实上，在不少二三线城市的成交推动下，今年房地产市场的“小阳春”迹象隐约浮现。

每月中旬由国家统计局公布的全国70城房价指数，过去一直被地方政府视为其楼市调控成效的重要指标，一些城市甚至不惜暂缓高价楼盘的销售，以便在统计数字上显得“好看”一些。

据统计局的数据，单今年4月，全国商品房成交面积同比和环比双双下滑，同比下滑的情况还是近两年来首次出现。

但很多二线城市排队摇号、人才落户抢房等现象不难看出，需求潜力仍然存在，短期内市场仍有较强的升温动力。事实上，按照易居房地产研究院的最新报告，5月上半月，国内40城住宅成交1244万平方米，为今年以来最高水平；环比增长33%，同比减少4%。其中，二线城市和弱调控、未调控三四线城市成交量上升幅度较大。

虽然两个机构的统计口径并不一致，但从易居研究院的角度看，考虑到房企推盘加速，预计5月成交量将有明显上行，但同比增幅仍将处于负增长区间。

“住建部的这轮发文，就是对近期12个约谈城市以及各地房地产调控升级的一次明确答复，并针对一些苗头的城市和热点内容进行了专项调控部署。”严跃进分析称，住建部在6条措施中有不少新提法，比如首次提出的增加共有产权住房用地，以及控租金指标等。

住建部在发文中指出，要提高住房用地比例，热点城市住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排，力争用3-5年时间，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。

“‘大幅增加租赁住房用地供应’的提法并不新鲜，而‘增加共有产权住房用地供应’则是首次提出。”南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华介绍说， 过去，绝大多数城市的共有产权住房用地多为划拨性质，包括经济适用房、中低价商品房等等。现在的新提法，意味着今后此类房源将通过土地市场的招拍挂来供应，或是仿效北京等地，在商品住房用地中“搭配”共有产权住房。

此外，住建部的最新发文中，还明确了北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都等16个城市租房住房建设的目标，尤其是提到了6月底要上报具体租赁方案。

这16个城市将是未来租房市场大发展的城市，也是“控租金”的重点监控城市。

“如何控，控多少，都需要地方政府好好研究。”吴翔华指出，握在普通市民手中的二手房，其租金水平主要是由市场决定，政府难以出台相应政策“控制”，而国有企业以及大型中介掌握的租赁房源，则很有可能受其影响。尤其是南京近期已经出让了6幅纯租赁用地，“接盘者”大都是国有房产开发公司，“控租金”的重担将落在其肩上。

问责杀手锏

近年来，在房地产市场调控中，地方政府与中央政府的博弈从未停止。从以往经验看，房地产调控难，难在其中的利益纠葛过于复杂，而问责机制又过于薄弱。

自国家开始出台房地产调控政策以来，似乎没有一起足以警示甚至震慑地方政府的问责案例出现，地方政府在博弈中不断试探着中央的底线。

当前，房地产调控又站到一个高度紧张的博弈期。5月9日，住建部负责人就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责人。五一前，住建部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山10个城市政府相关负责人。

也就是说，在短短不到1个月的时间里，住建委针对房地产市场调控问题约谈了12个城市。这12个城市中有8个省会城市和1个计划单列市，他们的房价和成交均呈现一定幅度的上涨，而且多数城市已经是连续环比上涨。

事实上，这并不是住建部首次约谈地方。据时代周报记者了解，在2011年、2013年、2016年等楼市周期高点，都曾有过对热门城市和重点房企的约谈，其主要目的还是为了防止房价过快上涨，实现楼市平稳，并往往间接促使被约谈地方新政出台。

太原市人民政府日前印发的《关于加强房地产市场调控工作的实施意见》，成为住建部约谈城市中第9家作出回应的城市。

在此之前，成都已经针对此前限购政策在实际执行过程中的漏洞“打补丁”，其在5月15日出台的新政策将限购对象由自然人调整为家庭，对离异家庭购房、新购房转让条件作了新规定，同时配套出台了公证摇号排序选房的新规定。

被约谈后，哈尔滨要求主城区内新房3年限售；长春要求商品房成交价格不得高于预售申报价格；贵阳重申3年限售规定，调整住房公积金政策；佛山重申房地产销售秩序，在房企开盘时间、认购签约流程、房源公开等方面作了较为细致的规定。

此外，西安市房管局也在被约谈后加大了巡查力度，对违规房地产开发商和房地产经纪机构加大了处罚和通报力度。西安当地还约谈了碧桂园、华润等42家开发商。而三亚与海口在海南全面开启了全省房地产调控，并针对市场出现的一些新问题研究新的管控手段，对开发商捂盘惜售和交易环节的各类违法行为进行查处。

“12个城市的约谈，意味着房地产调控从过去的一城一策，开始升级到预警、约谈和问责三步走。”张大伟分析称，剩下3家被约谈城市，比如昆明、徐州、大连等城市最近调控的可能性也非常大。

“约谈政策也可以理解为窗口指导的方式，属于比较间接但影响效果较好的调控手段。”严跃进认为，不管约谈的对象是谁，住建部这次都在释放一个信号，那就是楼市调控不会放松，谁都不能突破政策。

事实上，眼下超50城“抢人”大战背后，就是新一二线城市的“升级”竞争焦虑。在业内人士看来，房地产限购关上了房地产投资的大门，不能用太宽松的人才引进政策来打开购房的新窗户。这容易引起市场非理性的判断，也将是调控的重点所在。